向房东提出维修要求
维修要求函是承租人书面告知出租人房屋需要维修的文件。多数租客发一条微信，得到一个含糊的答复，三个月后还在等，而且拿不出任何证据。这封信之所以重要，是因为出租人的维修义务是在他被告知之后才变得可以追究的：在您通知之前——以及在您无法证明通知时间之前——时间并没有开始计算。
谁修什么
《民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第七百一十三条进一步规定：承租人可以催告出租人在合理期限内维修，出租人未履行的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
- 属于出租人：房屋结构、屋面、供暖设备、上下水管道、电路、防水，以及所提供设备的正常老化。
- 属于承租人：日常使用产生的小修小补——密封圈、打碎的玻璃、一般疏通、灯泡。
- 正常损耗从不由承租人承担。 设备自然老化，由出租人更换，即使一直是您在使用。
- 因承租人保管不当或不合理使用造成的毁损灭失，由承租人承担赔偿责任。
怎么写才无可辩驳
- 描述问题本身，而不是您的不便。「后卧室天花板渗水，面积约 40 厘米，触感潮湿」优于「楼上漏水」。
- 写明首次出现的日期以及此后每一次反映的时间。正是这一行确定了出租人从何时起知情。
- 写明后果——二月没有暖气、患哮喘的孩子睡在有霉斑的房间、电路故障。紧急程度由后果衡量，不由形容词衡量。
- 附上带日期的照片，两三张即可，没有人会看四十张。
- 给出合理期限并主动提供进门时间。 出租人常以「进不去」拖延，列出您的可配合时段，把这个理由拿掉。
- 写明下一步：自行维修并要求承担费用、请求减租，或通过诉讼解决。在结尾平静地写一次即可。
先催告，再自行维修
第七百一十三条给了您一条很实用的路径，但它有前提：必须先催告并给出合理期限。跳过这一步直接找人来修再要钱，往往要不回来。正确顺序是：书面催告并留痕 → 期限届满 → 自行维修 → 凭发票和维修前的照片要求出租人承担费用。
不要擅自停付租金
这是最容易毁掉一个有理案子的做法。因为没修就不付租金，会让您落入违约方的位置，而出租人主张欠租远比您主张维修容易得多。房屋部分无法使用时，正确的做法是依据第七百一十三条主张相应减少租金，必要时通过诉讼解决，而不是自己单方面扣减。
如果仍然没有动静
- 书面再次催告，援引第一封信的日期。
- 联系居委会或街道办调解，成本低且经常能推动进展。
- 涉及安全或严重影响居住的，可向住建部门或有关行政主管部门反映。
- 保留全部材料。 信件、快递签收记录、照片、维修人员上门记录、爽约的时间。这类纠纷靠时间线取胜。