Canoni non pagati: le fasi e perché l'ordine conta
La diffida per morosità è la lettera con cui il locatore reclama formalmente i canoni scaduti. Persegue due obiettivi che tirano in direzioni opposte: rendere il pagamento il più semplice e probabile possibile, e costruire la prova che le servirà se il pagamento non arriverà mai. Una lettera che ottiene solo la prima cosa fa perdere un mese; una che ottiene solo la seconda trasforma una dimenticanza in un contenzioso.
Per questo esistono le fasi. La grande maggioranza delle morosità che finiscono bene finisce sulla prima: un sollecito breve e senza toni, inviato il giorno dopo la scadenza.
Fase 1 — il sollecito
Presto, corto, presumendo buona fede. Un addebito automatico tornato indietro, un cambio di banca, uno stipendio slittato o un inquilino imbarazzato sono le cause più comuni. Indichi importo, data di scadenza, coordinate di pagamento e un termine preciso. Non parli di sfratto: a questo punto non ha nulla da guadagnarci e molta buona volontà da perdere.
Fase 2 — la diffida ad adempiere
Senza risposta cambiano il tono e il mezzo. Questa lettera parte per raccomandata A/R o PEC, perché da qui in poi non conta solo cosa ha scritto, ma poter provare quando è arrivata.
- Dettagli il debito: ogni mensilità, ogni importo, ogni scadenza, poi il totale. Una cifra complessiva si contesta con facilità.
- Fissi un termine fermo e indichi cosa accadrà alla scadenza.
- Avvisi contestualmente il garante o l'assicurazione sui canoni: queste garanzie impongono termini di denuncia, e una denuncia tardiva è una denuncia respinta.
- Resti sui fatti. Tutto ciò che può essere letto come pressione le si ritorce contro.
Fase 3 — lo sfratto per morosità
Il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza costituisce grave inadempimento ai sensi dell'articolo 5 della legge 392/1978 e apre la strada all'intimazione di sfratto per morosità, che si propone davanti al tribunale unitamente all'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti.
Metta in conto il termine di grazia: alla prima udienza il conduttore può chiedere al giudice un termine per sanare la morosità, non superiore a novanta giorni. Se paga entro quel termine, lo sfratto non viene convalidato. È il motivo per cui molti procedimenti si chiudono a un passo dal traguardo — e il motivo per cui la documentazione delle fasi 1 e 2 conta: il beneficio non è illimitato e il giudice valuta i precedenti.
Cosa cambia davvero l'esito
- Inviare la fase 1 puntualmente, sempre. Chi aspetta un mese recupera molto meno, e le sue lettere successive pesano meno perché il conduttore può invocare settimane di tolleranza.
- Mai cambiare la serratura né staccare le utenze. È spoglio illegittimo, può costituire reato ed espone a risarcimenti ben superiori al debito. Trasforma inoltre una causa vinta in una causa persa.
- Offrire un piano di rientro scritto non appena il conduttore risponde. Un accordo firmato e rispettato vale più di un titolo da eseguire.
- Indicare i sostegni disponibili. I servizi sociali comunali e i fondi per la morosità incolpevole risolvono una parte dei casi prima del tribunale.
- Il deposito cauzionale resta fuori finché il contratto è in corso: garantisce la fine del rapporto, non i canoni correnti.