Chiedere riparazioni al locatore in modo efficace
La richiesta di riparazione è la lettera con cui l'inquilino segnala al locatore che qualcosa nell'immobile deve essere riparato. La maggior parte manda un messaggio, riceve una risposta vaga e tre mesi dopo sta ancora aspettando senza poter dimostrare nulla. La lettera conta perché l'articolo 1577 del codice civile impone al conduttore di dare avviso al locatore quando l'immobile necessita di riparazioni a suo carico: finché non l'ha fatto, e non può provarne la data, il conto alla rovescia non è partito, e in caso di urgenza omessa risponde dei danni.
Chi ripara cosa
L'articolo 1576 del codice civile pone a carico del locatore tutte le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in stato da servire all'uso convenuto, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che spettano al conduttore.
- Al locatore: struttura, copertura, caldaia e impianto di riscaldamento, impianto idraulico ed elettrico, infiltrazioni e impermeabilizzazioni, oltre alla normale usura degli impianti forniti.
- Al conduttore: la piccola manutenzione derivante dall'uso quotidiano — guarnizioni, sostituzione di un vetro rotto, disotturazioni ordinarie, lampadine.
- L'usura non è mai del conduttore. Un impianto che invecchia normalmente lo sostituisce il locatore, anche se a usarlo è stato lei.
- Riparazioni urgenti: l'articolo 1577 le consente di eseguirle direttamente, dandone contemporaneo avviso al locatore, e di chiederne il rimborso.
Scriverla in modo incontestabile
- Descriva il difetto, non il fastidio. «Dal soffitto della camera sul retro filtra acqua su una superficie di circa 40 cm, umida al tatto» è meglio di «c'è una perdita di sopra».
- Dati la prima comparsa e ogni segnalazione successiva. È quella riga a stabilire da quando il locatore sa.
- Indichi la conseguenza — niente riscaldamento a febbraio, un bambino asmatico che dorme in una stanza ammuffita, un guasto elettrico. L'urgenza si misura dall'effetto, non dagli aggettivi.
- Alleghi fotografie datate. Due o tre bastano; nessuno guarda quaranta scatti.
- Fissi un termine ragionevole e offra l'accesso. I locatori temporeggiano sostenendo di non essere riusciti a entrare: elenchi le sue disponibilità e tolga l'argomento.
- Annunci il passo successivo se il termine scade: ufficio tecnico comunale, ASL o vie legali. Una volta sola, con calma, alla fine.
Mandi una PEC o una raccomandata
Una email basta per una prima segnalazione. Non appena c'è un rischio, umidità, riscaldamento o un locatore che non risponde, passi alla raccomandata A/R o alla PEC. È la prova della data a mancare regolarmente nei fascicoli che si perdono.
Non sospenda il canone
È l'errore che rovina i casi solidi. Smettere di pagare perché non le riparano nulla la espone a un'intimazione di sfratto per morosità, molto più semplice da vincere per il locatore di quanto lo sia per lei la richiesta di lavori. Se l'immobile è divenuto in parte inutilizzabile, la strada è chiedere una riduzione del canone, se necessario al giudice, non applicarsela da sé.
Se non succede nulla
- Solleciti per iscritto, richiamando la data della prima raccomandata.
- Si rivolga a un'associazione di inquilini: l'assistenza è compresa nella quota e costa una frazione di un legale.
- Ufficio tecnico comunale o ASL in caso di insalubrità o pericolo: possono ispezionare e ordinare gli interventi.
- Conservi tutto. Lettere, ricevute di ritorno, fotografie, visite di tecnici, appuntamenti mancati. Queste cause si vincono sulla cronologia.