Disdetta del contratto di locazione: preavviso, invio, riconsegna
Con la disdetta l'inquilino (o il proprietario) comunica che il contratto finisce, alla scadenza o prima. Se non è scritta e non si può provare quando è arrivata, il contratto si rinnova o resta in vigore, e il canone continua a essere dovuto anche dopo che ha restituito le chiavi.
Quale legge si applica
Le locazioni abitative sono regolate dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che prevede due tipi principali di contratto: il 4+4 a canone libero (durata di 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4) e il 3+2 a canone concordato (durata 3 anni più 2 di rinnovo automatico). Per le locazioni a uso diverso da quello abitativo (commerciale, ufficio, artigianale) si applica la Legge 27 luglio 1978, n. 392, con durate di 6+6 o 9+9 anni a seconda della destinazione.
Disdetta da parte del conduttore
L'art. 3, comma 6, della L. 431/1998 riconosce al conduttore il diritto di recedere in qualsiasi momento dal contratto, per gravi motivi, con un preavviso di 6 mesi da comunicare per iscritto. I giudici leggono i «gravi motivi» in modo ampio: un trasferimento di lavoro, un peggioramento economico, un cambiamento in famiglia, problemi di salute, una casa diventata inadatta. Conviene indicarli nella lettera.
Molti contratti contengono anche una clausola di recesso libero, sempre con 6 mesi di preavviso. Se il Suo la prevede, non deve motivare nulla: controlli il contratto prima di scrivere.
Disdetta alla prima scadenza (4 anni)
Alla fine del primo quadriennio del 4+4, il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi tassativi previsti dall'art. 3, comma 1, L. 431/1998: necessità di abitazione propria o dei familiari, vendita a terzi (con diritto di prelazione del conduttore), ristrutturazione, gravi inadempienze del conduttore. La disdetta del locatore va inviata almeno 6 mesi prima della scadenza tramite raccomandata A/R. Se non avviene, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni (3+2 per il canone concordato).
Disdetta alla seconda scadenza (8 o 5 anni)
Alla fine del secondo periodo, locatore o conduttore possono dare disdetta liberamente, sempre con preavviso di 6 mesi e raccomandata A/R, senza necessità di motivazione. Se nessuna parte si attiva, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni per un nuovo ciclo (4+4 o 3+2).
Locazioni commerciali (L. 392/1978)
Per gli immobili a uso commerciale, l'art. 27 L. 392/1978 prevede una durata minima di 6 anni (rinnovabile a 6) o 9+9 per le attività alberghiere. Il conduttore può recedere per gravi motivi con preavviso di 6 mesi (art. 27, comma 8). Il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza solo per i motivi previsti dall'art. 29 (uso proprio, ristrutturazione integrale, demolizione), con obbligo di indennità di avviamento al conduttore (18-21 mensilità).
Svizzera italiana: il diritto di locazione del CO
Per chi affitta in Ticino o nei Grigioni italofoni, il riferimento è il Codice delle Obbligazioni svizzero (CO), articoli 253-274g. La disdetta deve essere comunicata con preavviso di 3 mesi per la fine di un termine di disdetta previsto contrattualmente o, in mancanza, secondo gli usi locali (art. 266c CO per i locali abitativi, art. 266d CO per quelli commerciali). La disdetta va inviata utilizzando il modulo ufficiale cantonale obbligatorio per il locatore (art. 266l CO), pena la nullità.
Cosa scrivere nella lettera
- Nome, cognome, indirizzo e codice fiscale.
- Nome e indirizzo del locatore.
- Indirizzo esatto dell'immobile e riferimenti del contratto (data di registrazione, codice identificativo).
- Riferimento alla normativa applicabile (art. 3 L. 431/1998 o art. 27 L. 392/1978 o clausola contrattuale di recesso).
- Eventuali gravi motivi che giustificano il recesso, brevemente esposti.
- Data di efficacia del recesso, calcolata rispettando il preavviso di 6 mesi dalla ricezione.
- Richiesta di fissare il verbale di riconsegna dell'immobile.
- Richiesta di restituzione del deposito cauzionale, comprensivo di interessi legali (art. 11 L. 392/1978 e art. 1284 c.c.).
- Data, luogo e firma autografa.
La cauzione e il suo destino
Il deposito cauzionale (massimo 3 mensilità per le locazioni abitative ex art. 11 L. 392/1978) deve essere restituito al termine del contratto, salvo trattenute documentate per danni o canoni insoluti. Il locatore deve anche gli interessi legali, dovuti ogni anno ma di solito pagati tutti insieme alla fine. In caso di mancata restituzione, il conduttore può agire con decreto ingiuntivo.
Verbale di riconsegna e stato dell'immobile
La riconsegna si fa in due, locatore e inquilino, con un verbale sullo stato dell'immobile da confrontare con quello di consegna. Fotografi ogni stanza, le finiture e gli impianti. Eventuali contestazioni devono essere annotate per iscritto sul verbale. La giurisprudenza (Cass. 6359/2023) chiarisce che le piccole usure d'uso non possono essere addebitate al conduttore.
Errori da evitare
- Disdire via email o WhatsApp: nessun valore probatorio. Solo raccomandata A/R, PEC o atto giudiziario.
- Calcolare il preavviso dalla data di spedizione: vale la data di ricezione da parte del locatore.
- Riconsegnare le chiavi senza verbale: il rapporto resta aperto fino alla restituzione formale.
- Dimenticare le utenze: finché non le chiude o non le volta, le bollette arrivano a Lei.
- Non comunicare il cambio di residenza al Comune entro 20 giorni dal trasferimento.
Come la scrive Lettrio
Nel modulo indica il tipo di contratto, la data in cui vuole lasciare la casa e, se c'è, il grave motivo. Lettrio calcola la data di fine rispettando i 6 mesi di preavviso, cita l'art. 3 L. 431/1998 (o la L. 392/1978 per un immobile commerciale), chiede il verbale di riconsegna e la restituzione del deposito con gli interessi. La lettera è impaginata per la raccomandata A/R o la PEC.