Mise en demeure loyer impayé : Modèle propriétaire 2026

Un loyer qui n'arrive pas le 5 du mois n'est pas encore un contentieux. Deux loyers manqués, en revanche, demandent une réponse écrite. La mise en demeure est ce premier écrit formel. Elle ne résilie pas le bail et n'ouvre aucune procédure à elle seule, mais elle arrête le montant de la dette à une date certaine, et tout ce qui suit s'appuie sur elle. Mal rédigée, elle fait perdre du temps au moment où chaque mois compte.

Ce que produit juridiquement la mise en demeure

Selon l'article 1344 du Code civil, le débiteur est mis en demeure par une sommation ou par un acte portant interpellation suffisante. Une lettre recommandée qui chiffre la dette et exige le paiement remplit cette fonction. À partir de sa réception, les sommes réclamées produisent des intérêts au taux légal (article 1231-6 du même code). Sur un arriéré de quelques centaines d'euros, ces intérêts sont faibles. Ils comptent davantage quand l'impayé dure.

Surtout, la lettre sert de preuve. Le juge comme l'assureur loyers impayés vérifieront à quelle date vous avez réclamé et sur la base de quel décompte.

Les étapes, dans l'ordre

1. Un contact rapide. Un appel ou un message dans les premiers jours permet souvent de comprendre ce qui se passe. Un virement oublié se règle en deux jours, une perte d'emploi demande une autre réponse.
2. La mise en demeure écrite. Envoyée en recommandé avec accusé de réception, elle détaille la dette et fixe un délai de paiement. Elle peut proposer un plan d'apurement.
3. Le commandement de payer. Si rien ne bouge, il est délivré par un commissaire de justice. C'est cet acte, et non votre lettre, qui fait jouer la clause résolutoire du bail et ouvre le délai légal laissé au locataire pour régler.
4. Le juge. Faute de paiement dans ce délai, vous saisissez le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et condamner le locataire au paiement. L'expulsion ne peut venir que de cette décision, et le juge peut aussi accorder des délais au locataire.

Les délais attachés au commandement et à la procédure ont été modifiés en 2023. Le commissaire de justice que vous mandatez les appliquera : ne les recopiez pas d'un modèle trouvé en ligne, qui peut dater d'avant la réforme.

Trois acteurs à prévenir sans attendre

La caution. Si le bail est garanti par une personne physique, informez-la de l'impayé par écrit dès la mise en demeure. Le commandement de payer devra aussi lui être signifié, et un retard dans cette information peut limiter ce que vous pourrez lui réclamer.

La CAF ou la MSA. Si vous percevez directement l'aide au logement du locataire, vous devez signaler l'impayé à l'organisme. Le versement de l'aide peut être maintenu pendant la mise en place d'un plan d'apurement, ce qui réduit la dette plutôt que de la laisser grossir.

L'assureur ou Visale. Une garantie loyers impayés ou la garantie Visale impose ses propres délais de déclaration. Relisez le contrat dès le premier impayé : une déclaration tardive peut suffire à perdre la prise en charge.

Un exemple chiffré

Nathalie loue un T2 à Toulouse à M. Petit pour 690 € charges comprises, payables le 1er du mois. Les loyers de mars et d'avril 2026 ne sont pas payés. Le 20 avril, après deux appels restés sans réponse, elle envoie une mise en demeure. Elle y liste les deux échéances (1 380 € au total), joint un décompte daté et laisse quinze jours pour régler. Elle propose aussi, à défaut, un échéancier : le loyer courant plus 230 € par mois pendant six mois. Le même jour, elle écrit à la mère de M. Petit, caution solidaire, en joignant une copie de la lettre.

M. Petit répond qu'il sort d'une période sans emploi et accepte l'échéancier, que Nathalie lui fait signer. Sans réponse, elle aurait mandaté un commissaire de justice avec un dossier complet : bail, décompte, mise en demeure et accusé de réception.

Un début de lettre qui ne laisse pas de doute

Monsieur, les loyers des mois de mars et d'avril 2026 relatifs au logement que vous occupez au 18 rue des Filatiers à Toulouse restent impayés à ce jour, soit une somme de 1 380 € selon le décompte ci-joint. Je vous mets en demeure de régler cette somme au plus tard le 6 mai 2026. Si vous rencontrez une difficulté passagère, je reste disposée à examiner un échéancier, à condition d'en recevoir la proposition écrite avant cette date.

Les erreurs qui se paient plus tard

• Réclamer un montant global sans décompte. Listez chaque échéance, les charges et les paiements partiels reçus.
• Ajouter des pénalités de retard ou des frais de relance. La loi de 1989 interdit de les mettre à la charge du locataire, même quand le bail les prévoit.
• Menacer d'une expulsion rapide. Seul le juge peut l'ordonner, et les expulsions sont en principe suspendues pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
• Se faire justice soi-même en changeant la serrure ou en coupant l'eau. Ces pratiques sont pénalement sanctionnées, même quand la dette est réelle.
• Oublier la caution jusqu'au jugement. Informez-la dès le premier courrier.

Pour une lettre qui reprend le décompte et propose un échéancier, vous pouvez utiliser notre mise en demeure pour loyer impayé. Vous saisissez les échéances manquantes et le courrier est rédigé à partir de votre situation.