Cómo dar el preaviso de baja del alquiler correctamente
El preaviso de baja del arrendamiento (también llamado desistimiento o notificación de no renovación) es la comunicación formal por la que el inquilino pone fin al contrato de alquiler. Sin un preaviso correcto, sigues siendo legalmente responsable de pagar la renta incluso después de mudarte y arriesgas perder la fianza.
Esto importa más de lo que parece: la fianza son normalmente uno o dos meses de renta, y un mal preaviso puede convertir tu mudanza en una factura de cuatro cifras. La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula con precisión los plazos y las formas; conocerlos te ahorra esa pérdida.
Marco legal en España
El régimen aplicable depende del destino del inmueble:
- Vivienda habitual: Ley 29/1994 LAU, Título II (arts. 6 a 28). Duración mínima legal de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) con prórrogas tácitas. El inquilino puede desistir transcurridos 6 meses con un preaviso mínimo de 30 días (art. 11 LAU). Si las partes lo pactaron, el contrato puede prever una indemnización equivalente a un mes de renta por cada año que reste de cumplir.
- Uso distinto de vivienda (locales comerciales, segundas residencias, temporada): Título III LAU. Régimen contractual: lo que diga el contrato, supletoriamente lo previsto en la LAU y, en su defecto, el Código Civil.
El artículo 10 LAU regula la no renovación al término del contrato: cualquiera de las partes puede notificar su voluntad de no renovar con un preaviso mínimo de 4 meses el arrendador y 2 meses el arrendatario antes del vencimiento.
En América Latina los plazos son diferentes: México aplica los Códigos Civiles estatales (CDMX: arts. 2398 y siguientes), normalmente 30 días de aviso; Argentina, la Ley 27.551 de Alquileres (vigente con las reformas posteriores) regula la rescisión anticipada con 3 meses de preaviso; Colombia, la Ley 820/2003 fija el preaviso en 3 meses para la terminación unilateral por el arrendatario; Chile, la Ley 18.101 establece preavisos de 2 meses por mes de renta cuando el contrato es indefinido.
Resumen de plazos en España
- Desistimiento durante el contrato (art. 11 LAU): 30 días de preaviso, siempre tras 6 meses de vigencia
- No renovación al vencimiento (art. 10 LAU): 2 meses de preaviso por el arrendatario
- Vivienda en zona declarada tensionada: consultar la normativa autonómica vigente, que puede limitar la indemnización por desistimiento
- Local de negocio o uso distinto: lo que diga el contrato
Forma de la notificación
La LAU exige notificación fehaciente. Las vías válidas son:
- Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido (Correos, ~30 €): es la prueba reina y la más utilizada
- Acta notarial de notificación: más cara pero incontestable
- Entrega en mano con copia firmada y sellada por el arrendador como acuse
- Conducto judicial (acto de conciliación) en casos conflictivos
El plazo del preaviso empieza a contar desde la fecha en la que el arrendador recibe la comunicación, no desde que la envías. Calcula con margen: si necesitas marcharte el 30 de junio, envía el burofax como muy tarde el 30 de mayo (un mes natural completo).
La fianza y las garantías adicionales
La fianza legal es de un mes de renta para vivienda y dos para uso distinto (art. 36 LAU) y debe ser depositada por el arrendador en el organismo autonómico correspondiente (IVIMA, AVS, etc.). El arrendador tiene un mes desde la entrega de las llaves para devolverla; pasado ese plazo, devenga interés legal del dinero a favor del inquilino (art. 36.4 LAU). Solo puede descontar daños reales acreditados (no el desgaste normal por uso).
Buenas prácticas para recuperarla íntegra:
- Acuerda y firma con el arrendador un inventario inicial con fotos detalladas el día de entrada
- Reclama por escrito cualquier reparación durante la vigencia del contrato
- Antes de marcharte, deja la vivienda limpia y en el estado en que la recibiste
- El día de entrega de llaves, levanta un acta de salida firmada por ambas partes con fotos
- Solicita la devolución por escrito en el burofax de preaviso, indicando IBAN para la transferencia
Errores frecuentes
- Comunicar la baja por WhatsApp o llamada: sin valor probatorio
- Marcharse antes de cumplir el preaviso: el arrendador descuenta de la fianza la renta no preavisada
- Desistir antes de los 6 meses sin pacto que lo permita: hay que pagar las rentas restantes hasta cumplir los 6 meses
- No firmar inventario de salida: queda tu palabra contra la del arrendador
- Olvidar dar de baja los suministros (luz, agua, gas) en la fecha de salida
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