Impago de alquiler: las fases y por qué el orden importa
El requerimiento por impago de alquiler es el escrito con el que el arrendador reclama formalmente las rentas debidas. Persigue dos objetivos que tiran en direcciones opuestas: hacer el pago lo más fácil y probable posible, y construir la prueba que necesitará si el pago no llega nunca. Un escrito que solo consigue lo primero cuesta un mes; uno que solo consigue lo segundo convierte un descuido en un conflicto.
De ahí las fases. La gran mayoría de los impagos que acaban bien acaban en la primera: un recordatorio breve y sin dramatismo enviado al día siguiente del vencimiento.
Fase 1 — el recordatorio
Pronto, corto y presumiendo buena fe. Un recibo domiciliado devuelto, un cambio de banco, una nómina que se retrasó o un inquilino avergonzado son las causas habituales. Indique importe, fecha de vencimiento, número de cuenta y un plazo concreto. No mencione el desahucio: a estas alturas no gana nada y pierde mucha buena voluntad.
Fase 2 — el requerimiento fehaciente
Sin respuesta, cambia el tono y cambia el envío. Este escrito va por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, porque a partir de aquí no importa solo lo que escribió, sino poder probar cuándo llegó y qué decía.
- Detalle la deuda: cada mensualidad, cada importe, cada vencimiento y el total. Una cifra global se discute con facilidad.
- Fije un plazo firme e indique qué ocurrirá al vencer.
- Avise al mismo tiempo al avalista o al seguro de impago: estas garantías imponen plazos de comunicación y una comunicación tardía es una comunicación rechazada.
- Manténgase objetivo. Todo lo que pueda leerse como acoso se vuelve en su contra.
Fase 3 — la demanda y la enervación
El impago de la renta es causa de resolución del contrato conforme al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y se sustancia mediante juicio de desahucio, que puede acumularse a la reclamación de las rentas debidas.
Cuente con la enervación: el arrendatario puede paralizar el desahucio pagando la totalidad de lo adeudado, y solo puede hacerlo una vez. Esa posibilidad decae si el arrendador le requirió de pago de forma fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y el pago no se produjo. Es la razón práctica por la que el burofax de la fase 2 no es una formalidad: es lo que preserva su posición.
Lo que realmente cambia el desenlace
- Enviar la fase 1 puntualmente, siempre. Quien espera un mes recupera bastante menos, y sus escritos posteriores pesan menos porque el inquilino puede invocar semanas de tolerancia.
- Nunca cambiar la cerradura ni cortar suministros. Es coacción, puede ser delito y convierte un caso ganado en un caso perdido.
- Ofrecer un calendario de pagos por escrito en cuanto el inquilino responda. Un acuerdo firmado y cumplido vale más que una sentencia que hay que ejecutar.
- Orientar hacia las ayudas. Los servicios sociales municipales y las ayudas autonómicas al alquiler resuelven una parte de los casos antes de llegar al juzgado.
- La fianza no se toca durante el contrato: responde al final del arrendamiento, no financia las rentas corrientes.