Rendas em atraso: as fases e porque a ordem importa
A interpelação por rendas em atraso é a carta com que o senhorio reclama formalmente as rendas devidas. Persegue dois objetivos que puxam em sentidos opostos: tornar o pagamento o mais fácil e provável possível, e construir a prova de que precisará se o pagamento nunca chegar. Uma carta que só consegue a primeira coisa custa um mês; uma que só consegue a segunda transforma um esquecimento num conflito.
Daí as fases. A grande maioria dos atrasos que acabam bem acaba na primeira: um lembrete curto e sem dramatismos, enviado no dia seguinte ao vencimento.
Fase 1 — o lembrete
Cedo, curto e presumindo boa-fé. Um débito direto devolvido, uma mudança de banco, um ordenado que atrasou ou um inquilino embaraçado são as causas mais frequentes. Indique valor, data de vencimento, IBAN e um prazo concreto. Não fale em despejo: nesta fase não ganha nada com isso e perde muita boa vontade.
Fase 2 — a interpelação
Sem resposta, muda o tom e muda o meio. Esta carta segue por correio registado com aviso de receção, porque a partir daqui não conta apenas o que escreveu, mas poder provar quando chegou.
- Discrimine a dívida: cada mês, cada valor, cada vencimento e depois o total. Um valor global contesta-se com facilidade.
- Fixe um prazo firme e indique o que sucederá findo esse prazo.
- Avise ao mesmo tempo o fiador ou o seguro de renda: estas garantias impõem prazos de participação, e uma participação tardia é uma participação recusada.
- Mantenha-se factual. Tudo o que possa ser lido como pressão vira-se contra si.
Fase 3 — mora, indemnização e resolução
Não sendo a renda paga no prazo, o senhorio tem direito a uma indemnização de 20 % sobre o valor em dívida (artigo 1041.º do Código Civil), salvo se o arrendatário puser fim à mora no prazo de oito dias a contar do seu começo. Essa indemnização não é automática na prática: reclame-a expressamente na interpelação.
Quanto ao contrato, a mora superior a três meses no pagamento da renda confere ao senhorio o direito de resolver o contrato (artigo 1083.º do Código Civil). A resolução por comunicação ao arrendatário e o despejo seguem depois a via do Balcão Nacional do Arrendamento ou do tribunal, conforme o caso.
O que muda mesmo o desfecho
- Enviar a fase 1 pontualmente, sempre. Quem espera um mês recupera bastante menos, e as suas cartas seguintes pesam menos porque o arrendatário pode invocar semanas de tolerância.
- Nunca mudar a fechadura nem cortar fornecimentos. Constitui crime e expõe a indemnizações muito superiores à dívida. Transforma um caso ganho num caso perdido.
- Oferecer um plano de pagamento escrito assim que o arrendatário responder. Um acordo assinado e cumprido vale mais do que uma sentença por executar.
- Encaminhar para os apoios. A ação social da autarquia e os apoios ao arrendamento resolvem uma parte dos casos antes do tribunal.
- A caução fica de fora enquanto o contrato durar: garante o fim do arrendamento, não as rendas correntes.