Pedir obras ao senhorio de forma eficaz
O pedido de reparação é a carta com que um arrendatário comunica ao senhorio que algo no locado precisa de ser reparado. A maioria envia uma mensagem, recebe uma resposta vaga e três meses depois continua à espera sem nada que possa provar. A carta importa porque o dever de conservação do senhorio se torna exigível a partir do momento em que ele é informado: enquanto não o informar, e não puder provar quando o fez, o relógio não começa a contar.
Quem repara o quê
O artigo 1074.º do Código Civil coloca as obras de conservação ordinária e extraordinária a cargo do senhorio, salvo estipulação em contrário. Cabe-lhe manter o locado em estado de servir para o fim a que se destina.
- Ao senhorio: estrutura, cobertura, caldeira e aquecimento, canalização, instalação elétrica, infiltrações e impermeabilizações, além do desgaste normal dos equipamentos fornecidos.
- Ao arrendatário: a pequena manutenção decorrente do uso corrente — vedantes, substituição de um vidro partido, desentupimentos correntes, lâmpadas.
- O desgaste nunca é do arrendatário. Um equipamento que envelhece normalmente é substituído pelo senhorio, mesmo tendo sido você a usá-lo.
- Obras urgentes: sendo necessárias para evitar um dano iminente, pode realizá-las e exigir do senhorio o respetivo valor, comunicando-lho.
Escrevê-lo de forma inatacável
- Descreva o defeito, não o incómodo. «Entra água pelo teto do quarto das traseiras, numa área de cerca de 40 cm, húmida ao toque» é melhor do que «há uma infiltração em cima».
- Date a primeira ocorrência e cada comunicação posterior. É essa linha que estabelece desde quando o senhorio sabe.
- Indique a consequência: sem aquecimento em fevereiro, uma criança asmática a dormir num quarto com bolor, uma avaria elétrica. A urgência mede-se pelo efeito, não pelos adjetivos.
- Junte fotografias datadas. Duas ou três chegam; ninguém vê quarenta.
- Fixe um prazo razoável e ofereça acesso. Os senhorios adiam alegando que não conseguiram entrar: enumere as suas disponibilidades e retire o argumento.
- Anuncie o passo seguinte se o prazo terminar: câmara municipal, autoridade de saúde ou via judicial. Uma vez, com calma, no fim.
Envie por carta registada
Um email chega para uma primeira comunicação. Assim que houver risco, humidade, aquecimento ou um senhorio que não responde, passe a carta registada com aviso de receção. É a prova da data que falta invariavelmente nos processos que se perdem.
Não suspenda o pagamento da renda
É o erro que arruína casos sólidos. Deixar de pagar porque não lhe fazem obras expõe-no a um procedimento por falta de pagamento, muito mais simples de ganhar para o senhorio do que o seu pedido de obras é para si. Se o locado ficou parcialmente inutilizável, o caminho é pedir uma redução da renda, se necessário ao tribunal, e não aplicá-la por sua iniciativa.
Se nada acontecer
- Insista por escrito, invocando a data da primeira carta registada.
- Recorra a uma associação de inquilinos: o apoio jurídico está incluído na quota e custa uma fração de um advogado.
- Câmara municipal ou autoridade de saúde em caso de insalubridade ou perigo: podem vistoriar e intimar o proprietário à execução das obras.
- Guarde tudo. Cartas, avisos de receção, fotografias, visitas de técnicos, marcações falhadas. Estes processos ganham-se pela cronologia.