Sair de casa arrendada: como denunciar o contrato
Para sair de uma casa arrendada, o inquilino tem de comunicar a denúncia do contrato ao senhorio por escrito e com a antecedência que a lei fixa. Entregar as chaves não chega: enquanto a denúncia não for comunicada, o contrato continua e a renda continua a vencer-se. No Brasil fala-se de aviso de desocupação, com regras diferentes.
Em Portugal, o arrendamento urbano segue o Código Civil e o NRAU (Lei n.º 6/2006), alterado várias vezes desde então (Lei 31/2012, Lei 13/2019, Lei 56/2023). No Brasil, aplica-se a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Que antecedência dar em Portugal
Num contrato com prazo certo, o inquilino pode denunciá-lo a todo o tempo depois de decorrido um terço do prazo inicial ou da renovação em curso (art. 1098.º do Código Civil). A antecedência mínima é de:
- 120 dias antes da data de saída, se o contrato tiver duração igual ou superior a 1 ano;
- 60 dias, se o contrato tiver duração inferior a 1 ano.
Se quiser apenas que o contrato não se renove no fim do prazo, as antecedências são outras (oposição à renovação, art. 1098.º, n.º 2): confirme-as no seu contrato. Nos contratos de duração indeterminada aplica-se o art. 1100.º.
Se não respeitar a antecedência, o contrato termina na mesma, mas tem de pagar as rendas correspondentes aos dias de pré-aviso em falta.
E no Brasil
Na locação por prazo indeterminado, o locatário pode sair a qualquer momento com 30 dias de aviso por escrito (art. 6.º da Lei 8.245/91). Sem esse aviso, o locador pode exigir o equivalente a um mês de aluguel e encargos. Se o contrato ainda estiver dentro do prazo determinado, a saída antecipada implica a multa contratual, proporcional ao tempo que falta (art. 4.º). A transferência do locatário pelo empregador para outra localidade dispensa essa multa, desde que avise o locador com 30 dias de antecedência (art. 4.º, parágrafo único).
Contar o prazo
A antecedência conta-se a partir do dia em que o senhorio recebe a carta, não do dia em que a envia. Uma carta recebida a 15 de março com 60 dias de antecedência permite sair, no mínimo, a 14 de maio. Pode entregar a casa mais cedo, mas as rendas até ao fim do pré-aviso continuam devidas, a não ser que o senhorio aceite por escrito libertá-lo antes.
O que a carta deve dizer
- O seu nome, NIF e a morada da casa arrendada;
- O nome e a morada do senhorio (ou da empresa que gere o imóvel);
- A data e o local;
- O assunto: «Denúncia do contrato de arrendamento»;
- A identificação do contrato: data de assinatura e morada exata;
- A data em que o contrato cessa, calculada com a antecedência aplicável;
- Uma proposta de data para a vistoria e a entrega das chaves, e o pedido de restituição da caução.
Como enviar
O NRAU (art. 9.º) manda fazer estas comunicações por carta registada com aviso de receção. Também pode entregar a carta em mão, pedindo ao senhorio que assine e date uma cópia. O registo custa poucos euros nos CTT e dá-lhe a prova da data de receção, que é a data que conta. Uma notificação por agente de execução ou solicitador também é possível e costuma usar-se quando a relação com o senhorio está tensa.
Caução
Em Portugal, a caução é devolvida depois da entrega das chaves e da verificação do estado da casa, descontando rendas em atraso, danos comprovados ou consumos por pagar. Se o senhorio a retiver sem justificação, pode reclamá-la num julgado de paz ou em tribunal. No Brasil, a caução em dinheiro (art. 38 da Lei 8.245/91) é devolvida com a atualização correspondente.
Vistoria de saída
Faça a vistoria com o senhorio presente e fotografe cada divisão, com data. Só assine o auto depois de o ler; se discordar de algum ponto, escreva a sua reserva no próprio documento. Se o senhorio recusar a vistoria, pode pedir a um agente de execução (PT) ou a um cartório (BR) que registe o estado do imóvel.
Erros frequentes
- Avisar por SMS ou email: fica sem prova segura da data de receção;
- Contar o prazo a partir do envio: conta a receção;
- Sair sem entregar as chaves: o contrato só termina com a entrega efetiva. Peça um recibo;
- Dispensar a vistoria: sem auto nem fotografias, fica sem prova do estado em que deixou a casa, e a caução torna-se mais difícil de recuperar;
- Esquecer os contratos da casa: eletricidade, água, gás e internet continuam em seu nome até os cancelar ou transferir.
Casos particulares
Arrendamento para habitação não permanente (por exemplo, sazonal): o contrato pesa mais do que a regra geral. Leia o que foi acordado.
Subarrendamento: exige autorização do senhorio (art. 1088.º do Código Civil; art. 13 da Lei 8.245/91 no Brasil). Sem ela, o senhorio pode resolver o contrato.
Com o Lettrio
Indique a morada, o senhorio, a data de início do contrato e a data em que quer sair. A carta indica a antecedência aplicável (art. 1098.º do Código Civil em Portugal, art. 6.º da Lei 8.245/91 no Brasil), a data de cessação, propõe a vistoria e pede a devolução da caução. Assine-a e envie-a por carta registada com aviso de receção, ou peça-nos que a enviemos.