Sair do arrendado: como dar a sua denúncia
A carta de denúncia do contrato de arrendamento (PT) ou aviso de desocupação (BR) é o documento que formaliza a sua saída de um imóvel arrendado. Sem comunicação escrita enviada por carta registada com aviso de receção, a sua saída não é oponível ao senhorio — continua juridicamente arrendatário e responsável pela renda, mesmo que tenha entregado as chaves.
Em Portugal, o regime do arrendamento urbano é regulado pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006 e sucessivamente alterado (Lei 31/2012, Lei 13/2019, Lei 56/2023). No Brasil, o regime aplicável é a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que distingue locação residencial e não residencial.
Duração da antecedência: regra de base em Portugal
O artigo 1098.º do Código Civil, na redação do NRAU, estabelece a antecedência mínima da denúncia pelo arrendatário em função da duração do contrato:
- Contratos com prazo certo ≥ 6 anos: antecedência de 120 dias;
- Contratos com prazo certo de 1 a 6 anos: antecedência de 60 dias;
- Contratos com prazo certo até 1 ano: antecedência de 30 dias;
- Contratos por tempo indeterminado (após período inicial): antecedência de 120 dias.
A Lei 13/2019 reforçou ainda o direito do arrendatário a denunciar o contrato a todo o tempo, decorridos pelo menos 1/3 do prazo inicial ou da renovação em curso, mediante a antecedência aplicável.
Antecedência no Brasil
A Lei 8.245/91, artigo 6.º, prevê que o locatário pode devolver o imóvel a qualquer tempo, mediante notificação por escrito ao locador com antecedência mínima de 30 dias. Se faltar a esta antecedência, fica sujeito ao pagamento de multa proporcional ao período em falta. Em locações com prazo determinado, a saída antecipada implica multa contratual proporcional ao tempo restante (art. 4.º).
Antecedência reduzida para motivo de força maior
Em Portugal, o NRAU prevê hipóteses específicas de denúncia com antecedência reduzida ou sem multa, designadamente em casos de transferência profissional, desemprego involuntário ou alteração grave da situação familiar — sempre com prova documental e sujeito ao caso concreto. No Brasil, transferência forçada do empregado para outra localidade dispensa a multa por saída antecipada (art. 4.º, parágrafo único, Lei 8.245/91), mediante notificação ao locador no prazo de 30 dias com prova da transferência.
Como calcular o prazo de pré-aviso
O prazo começa a correr a partir da data de receção da carta registada pelo senhorio — não da data de envio nem da data em que assina o aviso de receção. Se a carta for entregue no dia 15 de março e o seu pré-aviso for de 60 dias, é arrendatário até ao dia 14 de maio inclusive, e responsável pela renda até essa data.
Pode desocupar o imóvel antes do fim do pré-aviso, mas a renda continua devida até ao termo — salvo acordo escrito do senhorio para o libertar mais cedo.
Os sete elementos indispensáveis
- Nome, NIF/CPF e morada do arrendatário;
- Identificação do senhorio: nome, NIF/CPF e morada;
- Data e local de redação;
- Objeto: «Denúncia do contrato de arrendamento» (PT) ou «Aviso de desocupação» (BR);
- Referência ao contrato: data de celebração e morada exata do imóvel;
- Data pretendida de cessação, calculada em função do pré-aviso;
- Motivo de redução do pré-aviso, se aplicável, com documento comprovativo.
Procedimento de envio
O envio por carta registada com aviso de receção é obrigatório para obter prova juridicamente oponível da data. Custo: 3 a 5 € nos CTT (PT) ou nos Correios (BR). A entrega em mão contra recibo assinado pelo senhorio é juridicamente válida, mas mais frágil em caso de litígio.
Em Portugal, a notificação pode também ser feita por agente de execução ou solicitador, com força reforçada — útil em situações de tensão.
Restituição da caução
Em Portugal, a caução deve ser restituída logo após a entrega das chaves e a verificação do estado do locado, deduzidas eventualmente as quantias devidas a título de rendas em atraso, danos comprovados ou consumos. A retenção arbitrária da caução pode ser contestada junto do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) ou em ação judicial.
No Brasil, o art. 38 da Lei 8.245/91 admite caução, fiança ou seguro-fiança. A devolução da caução em dinheiro deve ser feita atualizada monetariamente; o atraso injustificado dá direito a juros e multa.
Vistoria de saída
Realize uma vistoria de saída de forma contraditória e pormenorizada. Fotografe cada divisão. Assine apenas após leitura e concordância. Em caso de divergência, mencione as suas reservas por escrito no documento. Se o senhorio recusar a vistoria, faça intervir um agente de execução (PT) ou cartório (BR).
Os erros a evitar
- Enviar e-mail ou SMS: sem peso probatório suficiente. A carta registada é o padrão;
- Calcular o pré-aviso a partir da data de envio: é a data de receção que conta;
- Sair sem entregar as chaves: o contrato continua até à entrega efetiva. Faça um auto de entrega contra recibo;
- Não fazer vistoria contraditória: perde a caução sem recurso;
- Esquecer transferência de contratos: eletricidade, água, telecomunicações. Despesas residuais ficam a seu cargo.
Casos particulares
Arrendamento para habitação não permanente / sazonal em Portugal: regime mais flexível, com cláusulas contratuais predominantes. Verifique o que foi contratado.
Sublocação: requer autorização escrita do senhorio (art. 1088.º CC em Portugal; art. 13 Lei 8.245/91 no Brasil). Sem essa autorização, é causa de resolução pelo senhorio.
Casos de violência doméstica: em Portugal, a Lei 24/2017 reforçou a proteção da vítima, permitindo a saída sem aviso prévio em situações documentadas.
O que o Lettrio gera para si em 30 segundos
A nossa IA redige uma denúncia de contrato de arrendamento com cálculo automático do pré-aviso (NRAU em Portugal — 30 a 120 dias conforme contrato; Lei 8.245/91 no Brasil — 30 dias), citação dos artigos aplicáveis, menção do motivo se houver redução do pré-aviso, pedido expresso de restituição da caução e marcação da vistoria de saída. Pronta a enviar por carta registada com aviso de receção, PDF para descarregar — primeira carta gratuita, sem conta.