Absichtserklärung (Letter of Intent)

Was ist eine Absichtserklärung und wann setzt man sie ein?

Die Absichtserklärung (englisch Letter of Intent, kurz LOI) ist ein vorvertragliches Dokument, mit dem eine Partei schriftlich festhält, dass sie mit einer anderen Partei in Verhandlungen treten oder ein bestimmtes Geschäft abschließen möchte. Sie steckt die Eckpunkte des späteren Vertrags ab, ohne selbst die volle Bindungswirkung eines Hauptvertrags zu entfalten.

In der DACH-Region ist die LOI vor allem im M&A-Bereich Marktstandard, hat sich aber auch für Immobilienkaufzusagen, Term Sheets bei Investments, gewerbliche Mietverträge und Vorverträge für Führungspositionen etabliert. Ihre Formulierung entscheidet wesentlich über Klima und Geschwindigkeit der nachfolgenden Verhandlungen.

Rechtliche Einordnung in DACH

Die LOI ist nach deutschem Recht im Regelfall nicht ein bindender Vertrag, kann aber je nach Inhalt durchaus rechtliche Wirkungen entfalten:

• Reine Absichtsbekundung (Gentlemen\'s Agreement): keine einklagbare Verpflichtung, lediglich moralische Bindung.
• Vorvertragliches Schuldverhältnis: nach § 311 Absatz 2 BGB entstehen mit Aufnahme von Vertragsverhandlungen Sorgfaltspflichten. Wer diese verletzt (culpa in contrahendo, §§ 280, 311 II, 241 II BGB), haftet auf Schadenersatz – insbesondere bei treuwidrigem Abbruch nach geweckten Erwartungen.
• Bindender Vorvertrag oder Antrag: enthält die LOI sämtliche essentialia negotii (Kaufgegenstand, Preis, Parteien) und ist Bindungswille erkennbar, kann sie als Antrag nach § 145 BGB oder als Vorvertrag gewertet werden – mit Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrags.

Die Formulierung muss daher klar machen, welche Bindung beabsichtigt ist – etwa als blosse Interessenbekundung ohne Bindungswirkung, als verbindliches Angebot unter aufschiebenden Bedingungen oder als endgültige Bindung.

Schriftform und Form-Erfordernisse

Besonders wichtig: § 311b Absatz 1 BGB verlangt für Verträge über die Übertragung von Grundstücken die notarielle Beurkundung. Eine privatschriftliche LOI zum Immobilienkauf ist daher in der Regel formnichtig (§ 125 BGB) und entfaltet keine Verkaufsverpflichtung. Sie kann aber – korrekt formuliert – eine vorvertragliche Vertrauensgrundlage schaffen und im M&A-Kontext den Rahmen für die Due Diligence definieren.

In Österreich ist die Formfreiheit weit (§ 883 ABGB), doch bei Liegenschaftsübertragungen gelten Eintragungserfordernisse. In der Schweiz ist für Grundstückkaufverträge die öffentliche Beurkundung nach Art. 216 OR zwingend.

Anwendungsfälle nach Kontext

Unternehmenserwerb (M&A): Die LOI ist die zentrale Vorstufe zur Due Diligence. Sie regelt indikativen Kaufpreis, Transaktionsstruktur (Share oder Asset Deal), Zeitplan, Exklusivität und Vertraulichkeit. Später folgt der notariell beurkundete Unternehmenskaufvertrag (SPA).

Immobilienkauf: Eine schriftliche Reservierungs- oder Absichtserklärung kann den Verkaufsprozess strukturieren, ersetzt jedoch nicht den notariellen Kaufvertrag (§ 311b BGB DE / Art. 216 OR CH). Praktisch nützlich, um Bedingungen wie Finanzierungsvorbehalt vorzuklären.

Joint Venture und strategische Partnerschaften: LOI definiert Beiträge, Governance, Exklusivität und Roadmap, bevor das Gesellschafts- oder Kooperationsvertragswerk (oft mehrere Hundert Seiten) ausgearbeitet wird.

Gewerblicher Mietvertrag: Mieterseitige LOI mit Eckpunkten zu Miete, Laufzeit, Mieterausbau und aufschiebenden Bedingungen (Konzessionserhalt, Finanzierung).

Führungsposition / Vorstand: schriftliche Einstellungszusage durch den Arbeitgeber. Sie kann je nach Konkretheit als Antrag nach § 145 BGB oder als Vorvertrag gelten – eine Rücknahme kann Schadenersatzansprüche aus c.i.c. auslösen (BAG-Rechtsprechung).

Investment / Term Sheet: LOI eines Investors mit Beteiligungshöhe, Bewertung (Pre-Money / Post-Money), Liquidationspräferenz und Anti-Dilution-Klauseln.

Die acht strukturierenden Bestandteile

1. Vollständige Parteienbezeichnung: Firma, Sitz, Handelsregisternummer (HRB / FN / CHE), gesetzliche Vertreter.
2. Präziser Transaktionsgegenstand: Beschreibung der geplanten Transaktion (welcher Geschäftsanteil, welches Objekt, welche Position).
3. Wirtschaftliche Eckpunkte: indikativer Kaufpreis oder Preisspanne, Zahlungsmodalitäten, Earn-Outs, Anpassungsmechanismen.
4. Zeitplan: Signing-Datum, Closing-Datum, Meilensteine der Due Diligence.
5. Aufschiebende Bedingungen (Conditions Precedent): zufriedenstellende Due Diligence, kartellrechtliche Freigaben, Finanzierungszusage, Gremienvorbehalt.
6. Vertraulichkeit (NDA): gegenseitige Verpflichtung zur Geheimhaltung; häufig als separates NDA mit Vertragsstrafe.
7. Exklusivität (No-Shop / Standstill): Verzicht auf Parallelverhandlungen für 30 bis 90 Tage. Diese Klausel ist in der Regel ausdrücklich bindend, auch wenn die LOI im Übrigen unverbindlich ist.
8. Geltungsdauer und Bindungsklarstellung: Frist, innerhalb derer die LOI gilt (15-30 Tage), und ausdrückliche Klärung der Bindungswirkung.

Wesentliche Schutzformulierungen

Um späteren Auslegungsstreit zu vermeiden, gehören in eine deutschsprachige LOI typischerweise:

• Vorbehalt der schriftlichen Vereinbarung bzw. Subject to Contract: zentrale Klausel, die eine Auslegung als bindender Vorvertrag verhindert.
• Diese Absichtserklärung begründet keine Vertragspflicht zum Abschluss des Hauptvertrags – ausdrücklicher Hinweis für nicht-bindende LOIs.
• Aufschiebende Bedingungen nach § 158 BGB klar bezeichnen (Due Diligence, Gremienzustimmung, Kartellfreigabe).
• Verhandlungspflicht nach Treu und Glauben ohne Abschlusspflicht: bewahrt Flexibilität, beugt c.i.c.-Haftung vor.

Gültigkeitsdauer und Versand

Eine LOI ohne ausdrückliche Geltungsdauer ist nach Verkehrssitte zeitlich begrenzt. Setzen Sie ein Ablaufdatum (M&A typisch 15-30 Tage, Immobilien 7-15 Tage). Versand bei größeren Transaktionen per Einschreiben mit Rückschein; bei laufenden Verhandlungen genügt ein qualifiziert signiertes PDF (eIDAS-Verordnung, in CH ZertES).

Sonderfall: Einstellungszusage für Führungspositionen

Eine schriftliche Einstellungszusage, die Position, Vergütung und Eintrittstermin enthält, wird nach BAG-Rechtsprechung regelmäßig als bindender Vorvertrag oder Antrag im Sinne von § 145 BGB gewertet. Die einseitige Rücknahme durch den Arbeitgeber kann Schadenersatz aus c.i.c. nach sich ziehen (Verdienstausfall, Umzugskosten).

Sonderfall: Immobilien-Reservierung

Eine LOI zur Immobilienreservierung ist nicht der notarielle Kaufvertrag (§ 311b BGB / Art. 216 OR). Sie kann aber Reservierungsentgelte und Bedingungen klären. Achten Sie darauf, dass die Reservierungsgebühr im Verhältnis steht (BGH-Rechtsprechung: hohe Reservierungsentgelte können sittenwidrig sein, § 138 BGB).

Häufige Fehler

• Bindungsumfang nicht klargestellt: führt zu Streit über die Auslegung als blosse Absichtserklärung oder als Vorvertrag.
• Sehr konkrete Konditionen ohne Vorbehalt: Risiko der Auslegung als verbindliches Angebot.
• Keine Geltungsdauer: lässt die Gegenseite zeitlich offen reagieren.
• Exklusivität vergessen: Konkurrenz kann parallel verhandeln.
• Vertraulichkeit nicht geregelt: sensible Informationen können ohne Sanktion abfließen.

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