Mietwohnung kündigen: Frist, Form und Kaution
Mit der Mietkündigung beenden Sie als Mieter das Mietverhältnis. Solange keine wirksame schriftliche Kündigung beim Vermieter angekommen ist, läuft der Vertrag weiter, und die Miete bleibt fällig, auch wenn Sie längst ausgezogen sind.
In Deutschland gelten die §§ 535 bis 580a BGB, vor allem § 573c BGB für die Frist und § 568 BGB für die Schriftform. In Österreich richtet sich die Kündigung nach dem Mietrechtsgesetz (MRG), in der Schweiz nach Art. 266a bis 266o OR.
Drei Monate Frist, keine Begründung
Als Mieter können Sie einen unbefristeten Mietvertrag jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen, ohne einen Grund zu nennen (§ 573c Abs. 1 BGB). Längere Fristen zu Ihren Lasten sind unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB). Die verlängerten Fristen nach fünf und acht Jahren Mietdauer gelten nur für den Vermieter.
Entscheidend ist der Zugang beim Vermieter, nicht das Datum auf dem Brief. Kommt die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats an, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Ein Beispiel: Zugang am 3. März, Mietende am 31. Mai. Kommt der Brief erst am vierten Werktag an, verschiebt sich das Ende um einen Monat.
Sonderfälle
- Staffel- oder Indexmiete: Oft ist ein befristeter Kündigungsverzicht vereinbart. Prüfen Sie Ihren Vertrag, bevor Sie kündigen.
- Möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters: Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Monatsende (§ 573c Abs. 3 BGB).
- Werkmietwohnung (§ 576 BGB): eigene Fristen, abhängig von der Dauer des Arbeitsverhältnisses.
- Tod des Mieters: Die Erben können innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB).
- Mieterhöhung: Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhung (§ 561 BGB).
- Modernisierungsankündigung: Sonderkündigungsrecht bis zum Ende des Monats, der auf die Ankündigung folgt (§ 555e BGB).
In Österreich kann der Mieter einen unbefristeten Vertrag meist mit einem Monat Frist zum Monatsletzten kündigen, sofern nichts Längeres vereinbart ist (§ 33 MRG). In der Schweiz beträgt die Frist drei Monate auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR), bei Wohnungen häufig Ende März, Juni oder September.
Schriftform ist Pflicht
§ 568 BGB verlangt die Schriftform: ein Brief mit Ihrer eigenhändigen Unterschrift. Eine Kündigung per E-Mail, SMS oder WhatsApp ist unwirksam. Stehen mehrere Mieter im Vertrag, etwa ein Ehepaar oder eine WG, müssen alle unterschreiben.
Was in die Kündigung gehört
- Namen aller Mieter und die Anschrift der Wohnung
- Name oder Firma und Anschrift des Vermieters bzw. der Hausverwaltung
- Ort und Datum
- Betreff, zum Beispiel «Kündigung des Mietvertrags über die Wohnung …»
- Bezug auf den Mietvertrag: Datum des Vertrags, Lage der Wohnung
- Das Mietende als Datum, dazu «hilfsweise zum nächstmöglichen Termin»
- Die Bitte um schriftliche Bestätigung und um einen Termin zur Wohnungsübergabe
Versand und Nachweis
Im Streitfall müssen Sie beweisen, dass die Kündigung angekommen ist, und wann. Am sichersten ist die Übergabe gegen eine unterschriebene Empfangsbestätigung. Das Einwurf-Einschreiben dokumentiert den Einwurf in den Briefkasten und wird in der Praxis als Zugangsnachweis akzeptiert. Beim Einschreiben mit Rückschein kann sich der Zugang verzögern, wenn niemand öffnet und der Brief erst bei der Post abgeholt werden muss.
Wann kommt die Kaution zurück?
Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Frist zur Abrechnung, üblich sind drei bis sechs Monate. Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus, darf er einen angemessenen Teil zurückbehalten, aber nicht die ganze Kaution.
Zahlt der Vermieter nicht, mahnen Sie schriftlich mit Frist. Danach bleibt die Klage beim Amtsgericht, das für Streit aus Wohnraummietverhältnissen unabhängig vom Betrag zuständig ist (§ 23 Nr. 2a GVG). Einen Anwalt brauchen Sie dort nicht. Ab Verzug schuldet der Vermieter Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 BGB).
Wohnungsübergabe
Machen Sie ein Übergabeprotokoll, bei dem beide Seiten dabei sind: Datum, Zählerstände für Strom, Wasser und Gas, Anzahl der Schlüssel und der Zustand jedes Raums. Fotografieren Sie Böden, Wände und Einbauten. Ohne Protokoll lässt sich später schwer widerlegen, dass ein Schaden von Ihnen stammt.
Häufige Fehler
- Kündigung per E-Mail oder WhatsApp: unwirksam, weil die Schriftform fehlt.
- Nur ein Mieter unterschreibt, obwohl mehrere im Vertrag stehen: ebenfalls unwirksam.
- Falscher Empfänger: der Hausmeister statt Vermieter oder Hausverwaltung.
- Schlüssel ohne Quittung abgegeben: Sie können später kaum beweisen, wann Sie die Wohnung zurückgegeben haben.
- Keine neue Adresse hinterlassen: Die letzte Nebenkostenabrechnung kommt oft erst Monate später.
Was Lettrio daraus macht
Sie geben Adresse, Vermieter, Beginn des Mietvertrags und Ihren Wunschtermin an. Lettrio schreibt daraus die Kündigung mit dem Mietende nach § 573c BGB, der Hilfsformulierung, der Bitte um einen Übergabetermin und dem Hinweis auf die Kautionsabrechnung. Den Anfang lesen Sie kostenlos, den ganzen Brief und das PDF gibt es für 2,99 €. Auf Wunsch schicken wir ihn für Sie als Einschreiben.