Mietwohnung kündigen: Frist, Form und Kaution
Die Mietkündigung ist das Schreiben, mit dem Sie als Mieter Ihren Auszug formell ankündigen. Ohne wirksame schriftliche Kündigung läuft der Mietvertrag weiter — Sie bleiben juristisch Mieter und müssen weiter Miete zahlen, selbst wenn Sie die Schlüssel bereits abgegeben haben.
In Deutschland richtet sich die Kündigung von Wohnraum nach den §§ 535–580a BGB, insbesondere § 573c BGB (ordentliche Kündigung) und § 568 BGB (Schriftform). In Österreich ist das Mietrechtsgesetz (MRG) maßgeblich, in der Schweiz Art. 266a–266o OR sowie die Mietrechtsverordnung.
Kündigungsfrist: 3 Monate für Mieter, kein Grund nötig
Als Mieter genießen Sie in Deutschland eine bemerkenswerte Erleichterung: Sie können jederzeit ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen, ohne Begründung (§ 573c Abs. 1 BGB). Vertragliche Verlängerungen der Kündigungsfrist zu Ihren Lasten sind unwirksam — sie gelten nur zugunsten des Vermieters, der nach 5 bzw. 8 Jahren längere Fristen einhalten muss.
Wichtig: Die Frist beginnt mit Zugang der Kündigung beim Vermieter, nicht mit dem Versanddatum. Geht die Kündigung am 3. eines Monats ein, läuft das Mietverhältnis bis zum Ende des dritten darauffolgenden Monats. Geht sie am 4. ein, erst zum Ende des vierten Monats.
Sonderfälle: kürzere Fristen möglich
- Mietvertrag mit Staffel- oder Indexmiete: oft Sonderregeln, prüfen
- Möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters: Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Monatsende (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
- Sondernutzungs- bzw. Werkmietwohnung (§ 576 BGB): besondere Fristen je nach Beschäftigungsdauer
- Tod des Mieters: Erben können binnen eines Monats außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 564 BGB)
- Mieterhöhung: Sonderkündigungsrecht binnen zwei Monaten nach Erklärung (§ 561 BGB)
- Modernisierungsankündigung: Sonderkündigung bis zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 555e BGB)
In Österreich: Bei unbefristeten Mietverträgen kann der Mieter unter dem MRG meist mit einem Monat Frist zum Monatsletzten kündigen, sofern keine längere vereinbart ist (§ 33 MRG). In der Schweiz: ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR), bei Wohnungen oft 31. März, 30. Juni, 30. September.
Schriftform: zwingend
§ 568 BGB schreibt die Schriftform vor — eigenhändig unterschriebenes Originaldokument. E-Mail, SMS oder WhatsApp sind unwirksam. Bei mehreren Mietern (Ehepaaren, WG-Mitbewohnern) müssen alle die Kündigung unterschreiben, sonst ist sie unwirksam.
Sieben unverzichtbare Bestandteile
- Vor- und Nachname aller Mieter, aktuelle Anschrift (Mietobjekt)
- Vor- und Nachname/Firma und vollständige Adresse des Vermieters bzw. der Hausverwaltung
- Tagesgenaues Datum und Ort
- Betreff: «Ordentliche Kündigung des Mietvertrages über die Wohnung …»
- Bezugnahme auf den Mietvertrag (Datum des Vertragsschlusses, Lage der Wohnung)
- Konkreter Beendigungstermin mit Hilfsformulierung («hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt»)
- Bitte um schriftliche Bestätigung und Vereinbarung eines Termins zur Wohnungsübergabe
Versand und Beweisführung
Der gerichtsfeste Standard ist das Einschreiben mit Rückschein. Persönliche Übergabe gegen schriftliche Empfangsbestätigung des Vermieters ist gleichwertig. Einwurf-Einschreiben dokumentieren den Einwurf in den Briefkasten und werden in der Praxis als Zugangsbeleg akzeptiert.
Kaution: wann kommt sie zurück?
Die Mietkaution darf höchstens drei Nettomieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Nach Auszug muss der Vermieter eine angemessene Frist zur Abrechnung einhalten — die Rechtsprechung erkennt maximal sechs Monate an, in der Regel sind drei Monate üblich. Bei strittigen Punkten (Reparaturen, offene Nebenkostenabrechnung) darf der Vermieter einen verhältnismäßigen Teil zurückhalten, jedoch nicht die ganze Kaution.
Kommt der Vermieter der Rückerstattung nicht nach, helfen schriftliche Mahnung und gegebenenfalls Klage beim Amtsgericht (Streitwerte unter 5.000 € ohne Anwaltszwang, § 23 GVG). Verzugszinsen 5 Punkte über Basiszinssatz (§ 288 BGB).
Wohnungsübergabe
Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit beiden Parteien anwesend, mit Datum, Zählerständen (Strom, Wasser, Gas), Schlüsselanzahl und Zustand pro Raum. Fotografieren Sie sämtliche Räume, Böden und Wände. Ohne dieses Protokoll riskieren Sie spätere Vorwürfe von «vom Vormieter verursachten» Schäden.
Die häufigsten Fehler
- Per E-Mail oder WhatsApp gekündigt — wegen Schriftformerfordernis unwirksam
- Nur ein Mieter unterschreibt, obwohl mehrere im Vertrag stehen — unwirksam
- Falscher Adressat (Hausmeister statt Vermieter/Verwaltung)
- Schlüsselübergabe ohne Quittung — Mietzeit läuft formal weiter
- Nebenkostenabrechnung nicht abgewartet — letzte Abrechnung kann erst Monate später kommen, halten Sie eine Adresse für Zustellungen offen
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