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Mängelanzeige an den Vermieter

Melden Sie Ihrem Vermieter einen Mangel in der Wohnung schriftlich, etwa an Heizung, Wasser, Elektrik oder bei Schimmel, und setzen Sie eine Frist zur Reparatur.

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Herrn Peter Hagedorn Hagedorn Immobilienverwaltung Ecclesallstraße 64 44137 Dortmund
Daniel Osei Wohnung 2 Marlowstraße 18 44135 Dortmund 0170 1234567 daniel.osei@example.com
Dortmund, den 9. Februar 2026
Einschreiben mit Rückschein Betreff: Mängelanzeige – Heizungsausfall und Feuchtigkeit, Marlowstraße 18, Wohnung 2 Sehr geehrter Herr Hagedorn, ich fordere Sie auf, den Heizungsausfall und die Feuchtigkeit in der Wohnung zu beheben, die ich aufgrund des Mietvertrages vom 3. Juni 2025 gemietet habe. Beide Mängel zeige ich Ihnen nach Paragraf 536c BGB wie folgt an. 1. Heizung. Die Therme liefert seit dem 2. Februar 2026 keine Wärme mehr. Die Wohnung ist seit sieben Tagen unbeheizt, gemessene Innentemperaturen zwischen 11 und 13 Grad. Meine Tochter ist vier Jahre alt und schläft im hinteren Schlafzimmer. 2. Feuchtigkeit und Schimmel. An der Wand des hinteren Schlafzimmers hat sich seit etwa drei Monaten schwarzer Schimmel ausgebreitet, inzwischen auf einer Fläche von rund einem Meter mal 60 cm. Er kehrt wenige Tage nach jeder Reinigung zurück, was auf eine bauliche Ursache und nicht auf bloße Kondensation hindeutet. Den Heizungsausfall habe ich Ihrem Büro am 2. und erneut am 5. Februar telefonisch gemeldet, die Feuchtigkeit am 14. Januar 2026 per E-Mail. Ein Termin hat bisher nicht stattgefunden. Datierte Fotos beider Mängel liegen bei. Ich fordere Sie auf, die Therme angesichts der Temperaturen und des Alters meiner Tochter innerhalb von 7 Tagen instand zu setzen oder zu ersetzen, und die Ursache der Feuchtigkeit innerhalb von 14 Tagen begutachten zu lassen. Für den Zugang stehe ich werktags ab 16 Uhr und samstags ganztägig zur Verfügung. Nennen Sie mir einen Termin, ich richte mich danach. Die Miete zahle ich ab März 2026 unter Vorbehalt der Rückforderung wegen Minderung nach Paragraf 536 BGB weiter. Erhalte ich innerhalb von 7 Tagen keine Rückmeldung, wende ich mich an das Bauordnungsamt und den Mieterverein. Mit freundlichen Grüßen
Daniel Osei

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Mängel anzeigen und Reparatur verlangen

Die Mängelanzeige ist das Schreiben, mit dem ein Mieter dem Vermieter mitteilt, dass etwas in der Wohnung instand gesetzt werden muss. Die meisten Mieter schicken eine WhatsApp, bekommen eine vage Antwort und warten drei Monate später immer noch. Das Schreiben ist deshalb wichtig, weil § 536c BGB eine Anzeigepflicht begründet: Solange Sie den Mangel nicht nachweisbar angezeigt haben, läuft nichts, und Sie riskieren sogar Schadensersatzansprüche des Vermieters für Folgeschäden.

Wer wofür zuständig ist

Nach § 535 Abs. 1 BGB schuldet der Vermieter die Überlassung der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand und deren Erhaltung. Das umfasst Dach, Bausubstanz, Heizung, Leitungen, Elektrik und Abdichtung — und ausdrücklich auch die normale Abnutzung mitvermieteter Geräte.

  • Kleinreparaturklauseln sind nur wirksam, wenn sie sich auf Gegenstände beschränken, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, eine Höchstgrenze je Reparatur und eine Jahresobergrenze enthalten. Klauseln ohne diese Grenzen sind unwirksam — und dann trägt der Vermieter alles.
  • Schönheitsreparaturen sind etwas anderes als Instandsetzung und folgen eigenen Regeln.
  • Verschleiß trägt nie der Mieter. Ein Gerät, das normal altert, ersetzt der Vermieter.

So schreiben Sie es unangreifbar

  1. Den Mangel beschreiben, nicht das Ärgernis. „Im hinteren Schlafzimmer tritt Wasser durch die Decke, Fläche etwa 40 cm, feucht bei Berührung“ statt „es tropft von oben“.
  2. Das erste Auftreten datieren und jede Meldung seither. Diese Zeile belegt, seit wann der Vermieter Bescheid weiß.
  3. Die Folge benennen — keine Heizung im Februar, ein asthmakrankes Kind im Schimmelzimmer, ein Elektrofehler. Dringlichkeit bemisst sich an der Wirkung.
  4. Datierte Fotos beilegen, zwei oder drei, keine vierzig.
  5. Eine angemessene Frist setzen und Zugang anbieten. Vermieter verzögern gern mit dem Argument, sie seien nicht hineingekommen — nennen Sie Ihre Zeiten und nehmen Sie das Argument weg.
  6. Die nächste Stufe ankündigen: Mietminderung, Mieterverein, Bauaufsicht oder Gesundheitsamt. Einmal, am Ende, ruhig.

Mietminderung: ja, aber richtig

Nach § 536 BGB ist die Miete für die Dauer eines erheblichen Mangels kraft Gesetzes gemindert. Sie müssen die Minderung nicht beantragen. Der Fehler liegt woanders: Wer zu viel mindert, gerät in Zahlungsverzug und riskiert genau die Kündigung aus § 543 BGB, gegen die er sich nicht wehren kann. Der sichere Weg ist die Zahlung unter Vorbehalt: Sie zahlen weiter und erklären schriftlich, dass die Zahlung unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgt. Damit sichern Sie den Anspruch, ohne das Mietverhältnis zu gefährden. Und: Gemindert wird erst ab Anzeige des Mangels — noch ein Grund, sofort zu schreiben.

Wenn nichts passiert

  • Schriftlich nachfassen, unter Verweis auf das Datum des ersten Schreibens.
  • Mieterverein einschalten — Rechtsberatung ist Teil der Mitgliedschaft und kostet einen Bruchteil eines Anwalts.
  • Bauaufsicht oder Gesundheitsamt bei Gefahr oder gesundheitsgefährdendem Schimmel.
  • Alles aufbewahren. Schreiben, Rückscheine, Fotos, Handwerkertermine, nicht eingehaltene Zusagen. Diese Verfahren gewinnt die Chronologie.

FAQ

Reicht eine Nachricht per WhatsApp als Mängelanzeige?

Rechtlich ist die Anzeige formfrei, praktisch ist sie es nicht. § 536c BGB knüpft Ihre Rechte an die Anzeige — solange Sie den Zeitpunkt nicht belegen können, hat die Frist nie begonnen, und die Mietminderung greift erst ab Anzeige. Ein Anruf holt oft die Reparatur; führt er zu nichts, macht nur ein datiertes Schreiben den Unterschied. Schreiben Sie auch nach dem Telefonat.

Welche Reparaturen muss ich als Mieter selbst zahlen?

Nur solche, die eine wirksame Kleinreparaturklausel erfasst: Gegenstände des häufigen Zugriffs, mit Höchstbetrag je Reparatur und Jahresobergrenze. Fehlt eine dieser Grenzen, ist die Klausel unwirksam und der Vermieter trägt alles. Normaler Verschleiß geht nie zulasten des Mieters, auch wenn er das Gerät benutzt hat.

Wie lange hat der Vermieter Zeit?

Das Gesetz nennt keine Tageszahl, sondern eine angemessene Frist — und angemessen bemisst sich an der Folge: fehlende Heizung im Winter oder ein Elektrofehler in Tagen, ein tropfender Hahn in Wochen. Setzen Sie eine Frist im Verhältnis zum Risiko, begründen Sie sie kurz und nennen Sie konkrete Zugangszeiten.

Darf ich die Miete kürzen, bis repariert ist?

Nach § 536 BGB ist die Miete bei einem erheblichen Mangel kraft Gesetzes gemindert — der Fehler liegt in der Höhe. Wer zu viel mindert, gerät in Verzug und riskiert die Kündigung nach § 543 BGB. Sicherer ist die Zahlung unter Vorbehalt: Sie zahlen weiter und erklären schriftlich den Rückforderungsvorbehalt. Damit sichern Sie den Anspruch, ohne das Mietverhältnis zu gefährden.

Ist Schimmel Sache des Vermieters?

In der Regel ja, wenn er auf einen Baumangel zurückgeht — Undichtigkeit, fehlende Dämmung, defekte Lüftung. Vermieter führen Schimmel gern auf das Lüftungsverhalten zurück, deshalb dokumentieren Sie, dass er wenige Tage nach jeder Reinigung zurückkehrt, sowie Lage und Ausbreitung. Bei gesundheitsgefährdendem Befall können Sie das Gesundheitsamt einschalten.

Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Schriftlich nachfassen unter Verweis auf das Datum des ersten Schreibens, dann den Mieterverein einschalten — die Rechtsberatung ist Teil der Mitgliedschaft und kostet einen Bruchteil eines Anwalts. Bei Gefahr oder gesundheitsgefährdendem Schimmel sind Bauordnungsamt und Gesundheitsamt zuständig. Notfalls kann das Gericht die Instandsetzung anordnen.

Was ist kostenlos, was kostet Geld?

Die Vorschau mit dem Anfang Ihres Briefs ist kostenlos, drei pro Monat. Der vollständige Brief mit PDF und E-Mail-Kopie kostet 2,99 € pro Brief, ohne Abo.

Sind die Briefe rechtsgültig?

Lettrio schreibt Ihren Brief nach den Regeln und Formvorschriften des gewählten Landes. Lesen Sie ihn vor dem Absenden durch. Eine Rechtsberatung ersetzt er nicht.