Mängel anzeigen und Reparatur verlangen
Die Mängelanzeige ist das Schreiben, mit dem ein Mieter dem Vermieter mitteilt, dass etwas in der Wohnung instand gesetzt werden muss. Die meisten Mieter schicken eine WhatsApp, bekommen eine vage Antwort und warten drei Monate später immer noch. Das Schreiben ist deshalb wichtig, weil § 536c BGB eine Anzeigepflicht begründet: Solange Sie den Mangel nicht angezeigt haben — und den Zeitpunkt nicht belegen können —, läuft nichts, und Sie riskieren sogar Schadensersatzansprüche des Vermieters für Folgeschäden.
Wer wofür zuständig ist
Nach § 535 Abs. 1 BGB schuldet der Vermieter die Überlassung der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand und deren Erhaltung. Das umfasst Dach, Bausubstanz, Heizung, Leitungen, Elektrik und Abdichtung — und ausdrücklich auch die normale Abnutzung mitvermieteter Geräte.
- Kleinreparaturklauseln sind nur wirksam, wenn sie sich auf Gegenstände beschränken, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, eine Höchstgrenze je Reparatur und eine Jahresobergrenze enthalten. Klauseln ohne diese Grenzen sind unwirksam — und dann trägt der Vermieter alles.
- Schönheitsreparaturen sind etwas anderes als Instandsetzung und folgen eigenen Regeln.
- Verschleiß trägt nie der Mieter. Ein Gerät, das normal altert, ersetzt der Vermieter.
So schreiben Sie es unangreifbar
- Den Mangel beschreiben, nicht das Ärgernis. „Im hinteren Schlafzimmer tritt Wasser durch die Decke, Fläche etwa 40 cm, feucht bei Berührung“ statt „es tropft von oben“.
- Das erste Auftreten datieren und jede Meldung seither. Diese Zeile belegt, seit wann der Vermieter Bescheid weiß.
- Die Folge benennen — keine Heizung im Februar, ein asthmakrankes Kind im Schimmelzimmer, ein Elektrofehler. Dringlichkeit bemisst sich an der Wirkung.
- Datierte Fotos beilegen, zwei oder drei, keine vierzig.
- Eine angemessene Frist setzen und Zugang anbieten. Vermieter verzögern gern mit dem Argument, sie seien nicht hineingekommen — nennen Sie Ihre Zeiten und nehmen Sie das Argument weg.
- Die nächste Stufe ankündigen: Mietminderung, Mieterverein, Bauaufsicht oder Gesundheitsamt. Einmal, am Ende, ruhig.
Mietminderung: ja, aber richtig
Nach § 536 BGB ist die Miete für die Dauer eines erheblichen Mangels kraft Gesetzes gemindert — Sie müssen sie nicht beantragen. Der Fehler liegt woanders: Wer zu viel mindert, gerät in Zahlungsverzug und riskiert genau die Kündigung aus § 543 BGB, gegen die er sich nicht wehren kann. Der sichere Weg ist die Zahlung unter Vorbehalt: Sie zahlen weiter und erklären schriftlich, dass die Zahlung unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgt. Damit sichern Sie den Anspruch, ohne das Mietverhältnis zu gefährden. Und: Gemindert wird erst ab Anzeige des Mangels — noch ein Grund, sofort zu schreiben.
Wenn nichts passiert
- Schriftlich nachfassen, unter Verweis auf das Datum des ersten Schreibens.
- Mieterverein einschalten — Rechtsberatung ist Teil der Mitgliedschaft und kostet einen Bruchteil eines Anwalts.
- Bauaufsicht oder Gesundheitsamt bei Gefahr oder gesundheitsgefährdendem Schimmel.
- Alles aufbewahren. Schreiben, Rückscheine, Fotos, Handwerkertermine, nicht eingehaltene Zusagen. Diese Verfahren gewinnt die Chronologie.