Mietrückstand anmahnen: die Stufen und ihre Reihenfolge
Die Mahnung wegen Mietrückstands ist das Schreiben, mit dem der Vermieter offene Mieten einfordert. Sie verfolgt zwei Ziele, die in verschiedene Richtungen ziehen: die Zahlung so einfach und so wahrscheinlich wie möglich machen, und gleichzeitig den Nachweis aufbauen, den Sie brauchen, falls nie gezahlt wird. Ein Schreiben, das nur das Erste leistet, kostet einen Monat; eines, das nur das Zweite leistet, macht aus einem Versehen einen Konflikt.
Deshalb die Stufen. Die allermeisten Fälle, die gut ausgehen, enden auf der ersten: eine kurze, sachliche Erinnerung am Tag nach der Fälligkeit.
Stufe 1 — die Zahlungserinnerung
Früh, kurz, und in gutem Glauben. Ein ausgefallener Dauerauftrag, ein Kontowechsel, ein verschobener Gehaltseingang oder ein Mieter, dem es peinlich ist, sind die häufigsten Ursachen. Nennen Sie Betrag, Fälligkeitsdatum, Kontoverbindung und eine konkrete Frist. Von Kündigung ist hier noch nicht die Rede.
Stufe 2 — die Mahnung
Bleibt die Erinnerung unbeantwortet, ändert sich der Ton und der Versandweg. Dieses Schreiben geht per Einschreiben mit Rückschein, denn ab hier zählt nicht nur, was Sie geschrieben haben, sondern dass Sie den Zugang beweisen können.
- Rückstand einzeln aufschlüsseln: jeder Monat, jeder Betrag, jedes Fälligkeitsdatum, dann die Summe. Ein Gesamtbetrag lässt sich leicht bestreiten.
- Eine feste Frist setzen und benennen, was danach folgt.
- Bürgen oder Mietkautionsversicherung parallel informieren — dort gelten eigene Meldefristen.
- Sachlich bleiben. Alles, was als Druckausübung gelesen werden kann, fällt auf Sie zurück.
Stufe 3 — die Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ist die fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist, oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht. In der Praxis wird sie zusammen mit einer ordentlichen Kündigung ausgesprochen.
Rechnen Sie mit der Schonfristzahlung: Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgeglichen wird — einmal innerhalb von zwei Jahren. Das ist der Grund, warum viele Räumungsverfahren kurz vor dem Ziel enden.
Was das Ergebnis tatsächlich beeinflusst
- Stufe 1 immer pünktlich senden. Vermieter, die einen Monat warten, holen deutlich weniger herein, und ihre späteren Schreiben wiegen weniger.
- Niemals Schloss austauschen oder Versorgung abstellen. Das ist verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB, macht schadensersatzpflichtig und dreht ein gewonnenes Verfahren um.
- Ratenzahlung schriftlich anbieten, sobald der Mieter reagiert. Eine eingehaltene Vereinbarung ist mehr wert als ein Titel, den Sie vollstrecken müssen.
- Auf Hilfen hinweisen. Jobcenter und Sozialamt können Mietschulden übernehmen; das rettet regelmäßig sowohl das Mietverhältnis als auch Ihr Geld.
- Die Kaution bleibt außen vor, solange das Mietverhältnis läuft — sie sichert das Ende, nicht die laufende Miete.